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お役立ち情報

不動産の任意売却と抵当権の抹消

1 不動産の任意売却とは?

おおまかに,裁判所の競売手続き等を通さずに不動産を売却する手続きのことを指します。

自己破産との関係では,不動産の売却代金から費用の捻出をする場合や,同時廃止による処理を選択肢に入れるために行われることがあります。

2 抵当権とは?

住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されています。

抵当権は,住宅ローン等の返済を受けられない場合に備えて金融機関等が不動産を担保に取っておく権利です。

住宅ローン等の返済を受けられない場合,金融機関は不動産を売却し,その代金から優先的に住宅ローン等の返済を受けることができます。

3 任意売却を行う場合,抵当権を抹消する必要があること

⑴ なぜ抵当権の抹消が必要か?

任意売却により不動産を売却しようとする場合,売却しようとする不動産に設定されている抵当権を全て抹消する必要があります。

なぜならば,購入した不動産に抵当権が設定されているとうことは,せっかく購入した不動産が抵当権者により売却されてしまうリスクが常に存在しているということであり,そのような不動産を買いたがる者はいないと考えられるためです。

⑵ 後順位の抵当権の抹消について

抵当権を設定している担保権者の中にも優先順位があります。

最初に抵当権を設定した者が第1順位の抵当権者であり,最優先で売却代金を回収できる担保権者となります。

第1順位の抵当権者が不動産の売却代金から全ての債権を回収してなお売却代金に残りがある場合,はじめて第2順位の抵当権者が不動産の売却代金から自身の債権を回収することができます。

任意売却を行うにあたっては,第2順位以降の抵当権も全て抹消する必要があります。

4 第2順位以降の抵当権の抹消の交渉方法

第2順位以降の抵当権者は,第1順位の抵当権者が売却代金から債権全額を回収してなお余剰があるのでなければ不動産の売却代金を受け取ることはできない立場にあります。

つまり,競売手続きにより不動産を売却したのであれば1円も回収できないことがあるのです。

だからといって任意売却の際に無条件で抵当権の抹消に応じてくれるとは限りません。

この場合,10万円~債権額の1パーセント程度を第1順位の抵当権者が後順位抵当権者に支払い,抵当権抹消に応じてもらうこともあるようです(担保解除料とかハンコ代と呼ばれます)。

5 自己破産を検討されている方

弁護士法人心では,自己破産のご相談を積極的に承っております。

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